מושב נתבע לשלם היטל השבחה בגין שינוי יעוד של מקרקעין הכלולים בחוזה המשבצת (במקרה זה חוזה משולש, הכולל את הסוכנות היהודית), שהיו ביעוד ציבורי ולא חקלאי, ליעוד של תחנת תדלוק. התחנה נבנתה על ידי תאגיד בשליטת המושב.
המקרה הגיע לדיון בבית המשפט העליון*.
היטל השבחה מוטל מכוח סעיף 196א לחוק התכנון והבניה ובהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק, במקרה של השבחת מקרקעין.
התוספת השלישית לחוק קובעת כי “השבחה” הינה: “עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג”.
כן נקבע כי ” היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל” (ההדגשה שלי, ח.ש.).
יחד עם זאת, סעיף 21 לתוספת קובע הסדר מיוחד לגבי מקרקעי ישראל שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי וייעודם שונה לייעוד אחר. במקרים המפורטים בסעיף 21 הנ”ל יחול, במקום היטל השבחה, ההסכם בדבר התשלומים מאת מינהל מקרקעי ישראל לרשויות המקומיות שהיה קיים לפני תחילתו של חוק התכנון והבניה…” (הסכם תשלומי “חלף” היטל השבחה). מדובר במקרים בהם מתקיימים שלושת התנאים הבאים:
מדובר ב”מקרקעי ישראל… שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי”
“ושונה ייעודם לייעוד אחר”,
“והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי בלבד אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש”,
יצוין כי ההסכם בעניין תשלומי “חלף היטל” שהיה קיים לפני תחילת החוק עודכן בהסכם מתאריך 21.10.12 בין רמ”י לבין הרשויות המקומיות והמועצות האזוריות, וכן בהסכם נוסף מתאריך 17.9.18 בין רמ”י למרכז המועצות האזוריות. ההסכם מתאריך 17.9.18 מעגן את הסדר חלף היטל השבחה גם במקרים של יישום החלטות מועצת מקרקעי ישראל ביחס לזכויות המגורים במגזר הכפרי לפי החלטת מועצה 979 על עדכוניה (החלטות 1554, 1553) וכן על פי החלטות מועצה 751, 692, 1524. בהסכם נקבע כי רמ”י תשלם חלף היטל השבחה בשיעור 12% מתקבוליה מכל אחת מהפעולות המפורטות בהסכם.
הסדר זה הינו כאמור “חלף היטל השבחה”, דהיינו – לא מוטל על החוכר היטל השבחה!
במקרה הנ”ל שהגיע לפתחו של בית המשפט העליון פורסמה תכנית להקמת תחנת תדלוק הכוללת שינוי ייעוד משטח ציבורי פתוח (“שצ”פ”) בתחום משבצת המושב לתחנת התדלוק. הפועל היוצא היה החזרת הקרקע לרמ”י, גריעתה ממשבצת המושב וחתימת חוזה חדש בין רמ”י לתאגיד מטעם המושב. המושב נקט הליכים כנגד חיובו בהיטל השבחה ע”י הועדה המקומית.
לאור העובדה כי השטח ששונה ייעודו היה בייעוד “שצ”פ” ולא בייעוד “חקלאי” נדרש בית המשפט לשאלת פרשנות המונח “שימוש חקלאי” שבסעיף 21 לתוספת השלישית- האם סעיף זה (בדבר הסדר חלף היטל השבחה) חל במקרה בו ייעוד הקרקע המדוברת לא היה חקלאי, אך כן היה חלק ממשבצת המושב שהוחכרה לו ע”י רמ”י.
בית המשפט קבע כי יש לפרש את המילה “שימוש חקלאי” בסעיף 21 לתוספת באופן רחב יותר מהיעוד התכנוני על פי חוק התכנון והבניה, כך שבכללה של לשון “שימוש” “אין באים אך מצבים של חכירה לייעוד חקלאי – אלא חכירה לשימושים חקלאיים רחבים יותר”.
בין היתר, ציין בית המשפט בהנמקתו את עקרון “הצדק החלוקתי” העומד בבסיס החיוב בהיטל ההשבחה, שמטרתו היא “שמי שהתעשר כתוצאה מפעולת תכנון של ועדה מקומית ישתף את הציבור בהתעשרותו”. מכאן, שמקום בו על החוכר להשיב את הקרקע, אין הצדקה לחייבו בהיטל. בנוסף נקבע כי חוזה המשבצת נועד לתכלית חקלאית הנכנסת בגדר “שימוש חקלאי”, הכולל שימושים נוספים המפורטים בחוזה כגון מגורים, מבני משק ושטחי ציבור- שהם נלווים לשימוש החקלאי שעומד בבסיס הקצאת הקרקע למושב.
בית המשפט גם לא קיבל את הטענה כי המושב נהנה משינוי היעוד שכן תאגיד מטעמו חכר (ככל הנראה מכוח פרק 8.12 לקובץ החלטות המועצה, לשעבר החלטה 717 ואחרות, ח.ש.), את תחנת הדלק, וזאת בין היתר מכיוון שהמבחן המהותי הינו אי האפשרות לנצל את הקרקע על פי החוזה המקורי ולא זהות החוכר.
נציין, כי בתקופה האחרונה אנו עדים למקרים רבים בהם מנסות ועדות התכנון לגבות היטל השבחה מאגודות וכן מחברי אגודות, גם במקרים שבהם מקבלות הועדות “חלף היטל” מרמ”י. פסק הדין מפרש בהרחבה את הסעיף בחוק, בפרשנות מהותית וצודקת, כך שיותר מקרים נכללים בהסדר של “חלף היטל”, ובכך נמנעת התעשרות שלא כדין של ועדות התכנון.
*בר”מ 8432/18, הועדה המקומית מעלות תרשיחא נ’ אזרך איזולדה, מעונה מושב עובדים להתיישבות. פסק הדין ניתן בתאריך 4.12.19 על ידי כבוד השופט פוגלמן, בהרכב עם כבוד השופטים ברק-ארז ומזוז.
החוזר אינו חוות דעת משפטית אלא מידע כללי שאינו מהווה יעוץ משפטי מכל סוג שהוא.
משרד עו”ד חגי שבתאי, שפירא מייצג חוכרים ובעלי קרקעות בסוגיות של היטל השבחה וחלף היטל השבחה.
עו”ד חגי שבתאי עוסק בדיני מקרקעי ישראל, אגודות שיתופיות, תכנון ובניה ומקרקעין.
