ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה מחוז צפון קיבלה לאחרונה החלטה כנגד הועדה המיוחדת לתכנון ובניה מרחב גולן וביטלה את דרישות היטל ההשבחה שהוצעו לעוררים בגין היתרי בניה במגרשי מגורים בהרחבות ברמת הגולן.
מדובר בבעלי זכויות של מגרשי מגורים בהרחבות, אשר חתמו עם רמ"י הסכמי פיתוח במהלך שנת 2023, והגישו בקשות להיתרי בניה במגרשים אילו, במהלך שנת 2024. התכנית אשר ייעדה את השטח למגרשי מגורים אושרה זמן רב לפני כן, בשנת 2019.
השאלה המרכזית שנדונה בערר היתה אם ניתן לחייב אדם בהיטל השבחה בגין תוכנית משביחה שאושרה לפני שרכש כל זכות במקרקעין.
ועדת הערר קבעה כי התשובה לכך היא שלילית.
הנימוק העיקרי להחלטה היה שהחיוב בהיטל השבחה נולד במועד אישור התוכנית המשביחה, והחייב הוא מי שהיה בעל הזכויות או חוכר לדורות במועד הקובע. העובדה שמימוש הזכויות (למשל קבלת היתר בנייה) נעשה שנים לאחר מכן אינה משנה את זהות החייב.
מאחר ובמקרה זה לא היתה מחלוקת שבמועד אישור התוכניות המשביחות, העוררים כלל לא היו בעלי זכויות במקרקעין, לא ניתן להטיל עליהם את היטל ההשבחה. הוועדה אף הותירה פתוחה את השאלה מי יהיה החייב הנכון (למשל רמ”י או גורם אחר), וקבעה שסוגיה זו תידון רק אם ייפתחו הליכים חדשים נגד אותו חייב אפשרי.
יצויין, כי מכיוון שמדובר במגרשים הנכללים במשבצות של ישובים חקלאיים, הרי שניתן לכאורה לטעון ש"החייב האפשרי" הן אותן אגודות שמחזיקות בזכויות חכירה באותן משבצות, שכן ההחזקה שלהן בקרקע היתה קיימת בעת אישור התכנית המשביחה.
אולם, לדעתנו, גם אם הועדה המקומית תנסה ללכת בכיוון זה, הרי שלאגודות אילו עומדת טענה משפטית נוספת, שלא אמור לחול היטל השבחה, וזאת בשל חלותו של סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה הקובע, שבמקרים של שינוי ייעוד קרקע חקלאית, כבמקרה דנן, חל "ההסכם בין רמ"י לרשויות המקומיות", לפיו רמ"י תעביר 12% מהתקבול של דמי ההיוון, שקיבלה מהחוכר בגין הקצאת הקרקע במקום היטל השבחה – מה שנהוג לקרוא "חלף היטל השבחה".
ועדת הערר אכן התייחסה לחלותו של סעיף 21, אולם לא נדרשה להסתמך עליו, שכן כאמור במקרה דנן די היה בטענה המשפטית לפיה העוררים לא היו בעלי זכויות במקרקעין במועד אישור התכנית המשביחה.
ועדת הערר התיחסה אף לשאלה נוספת שמתעוררת בהקשרו של סעיף 21 הנ"ל – האם באזורי קו עימות, כבמקרה דנן, שבעלי המגרשים אינם משלמים לרמ"י דמי היוון בגין הקצאת הקרקע, עדיין חל האמור בסעיף 21, שכן לכאורה הועדה המקומית לא תקבל במקרים שכאלו את 12 האחוזים מהתקבול של דמי ההיוון, כי התקבול הינו כאמור 0 !
ועדת הערר אימצה בענין זה את ההחלטה שכבר נקבעה בהחלטה של ועדת הערר במחוז דרום (ערר 8025/0624 של קיבוץ בארי, שהתאחד עם ערר 8053/1224 של מושב ישע), לפיה, העובדה שרמ"י מחליטה להעניק הנחות ביחס למחיר הקרקע, אינה מעלה או מורידה מהלשון הברורה של סעיף 21, שלא יחול היטל השבחה.
יצויין, כי הח"מ ייצג את קיבוץ בארי בערר הנ"ל.
