זו לא הלצה: המחוזי קבע ששווי זכות בר רשות וחכירה דומה / חגי שבתאי, עו״ד

בימים אלה התפרסם פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב הבוחן חוות דעת שמאי מוסכם אשר ניתנה בקשר להפקעת קרקעות קיבוץ נען לצורכי סלילת מסילת רכבת. פסק הדין מכיל אמירות מעניינות לגבי זכויות חוכרים לדורות בכלל והאגודות השיתופיות והקיבוצים בקרקעותיהם בפרט.

בית המשפט דן בבקשת הקיבוץ לשנות שומת שמאי מוסכם מטעם בית המשפט אשר מונה לצורך קביעת שוויין של קרקעות נען שהופקעו. האדמות נכללו בחוזה חכירה לדורות אשר נחתם בין הקיבוץ לבין מינהל מקרקעי ישראל.

השמאי קבע כי שוויין של הקרקעות החכורות לדורות הינו שוויין של קרקעות חקלאיות במעמד "בר רשות" ועוד 5%. בבסיס השומה עמדו השיקולים לפיהם מעמד הקרקע לפי תוכנית מתאר ארצית הינו כזה שאינו מאפשר שינוי יעוד מהיר וזמין, על מנת לממש שינוי יעוד לצורכי תעסוקה יש לשלם למינהל מקרקעי ישראל תשלום דמי חכירה (על פי החלטה 949), החלטה זו גם קובעת מכסה של דונמים אשר ניתן לשנות את ייעודם (75 דונם ברוטו במרכז הארץ).

בית המשפט אימץ את שומתו של השמאי המוסכם. יש לזכור כי הכלל המשפטי הוא כי בית משפט יתערב בקביעת מומחה של בית המשפט רק כאשר המומחה נכשל בשגיאה גסה, או כאשר יש נימוקים כבדי משקל אחרים לכך. לפיכך, על הצד המעוניין בביטול או תיקון השומה לתקוף אותה באמצעות חקירת השמאי, או על ידי הצגת שאלות הבהרה, שאם לא כן סיכוייו לבטלה או לשנותה נמוכים מאוד. במקרה זה, הקיבוץ לא ביקש לחקור את השמאי, לא הציג לו שאלות הבהרה ואף נמנע מהגשת חוזה עליו הסתמך.

בית המשפט קבע כי כמעט כל חוות דעת שמאית נשענת על תשתית משפטית כלשהי, וכי שמאי יכול להסתמך על החלטות מינהל או הלכות משפטיות, אם הוא מיישם אותן נכונה.

בית המשפט מצא כסבירה את הקביעה כי בהערכה שמאית (הדגש במקור) שווי זכויות בר רשות בקרקע חקלאית זהות כמעט לשווי זכויות של קיבוץ בחוזה חכירה לדורות. השופט מנתח את חוזה החכירה ומגיע למסקנה כי יש על הקיבוץ מגבלות רבות אשר נכללות בחוזה ואשר גורמות לכך שזכותו אינה זכות של בעלות. בין היתר, הוא נותן משקל מכריע לכך שחוזה החכירה אינו מהוון. הוא ממשיך וקורא לתוך ההסכם הלכות שנפסקו בפסק דין שדה נחום ("הקשת המזרחית"). בית המשפט לא מסתיר מהצדדים את "דעתו" לפיה תשלום דמי החכירה הנמוכים לנחלה מלמד על כי מטרת החוזה הינה עיבוד קרקע חקלאית בלבד, ממש כאילו תשלום נמוך מביא זכויות נמוכות.

כן מצטט בית המשפט את פסיקת העליון לפיה התחשבות בפוטנציאל התכנוני של מקרקעין לצורך הערכת שווים תעשה רק כאשר אפשרות הניצול ביעוד החדש של המקרקעין ודאית. במקרה זה הקיבוץ לא פעל כנדרש מהפסיקה ולא טרח לנסות ולהוכיח זאת. סעיף המאפשר מימוש יעוד חדש בחוזה אינו מספיק על מנת לקבל בגינו פיצוי.

בית המשפט קבע כי מתן פיצוי לפי היעוד החדש יעמיד את הקיבוץ במצב טוב יותר ממצבו אלמלא ההפקעה, דבר המנוגד לחוק ולפסיקה.

אנו סבורים, עם כל הכבוד, כי בבסיס הניתוח של בית המשפט את זכויות הקיבוץ על פי חוזה החכירה לדורות עומד ניתוח מוטעה של הוראות החוזה. זאת ועוד, בית המשפט ביסס את דעתו על שלוש קביעות ששלושתן, לעניות דעתנו, שגויות: ראשית, המגבלות הקבועות בחוזה החכירה של קיבוץ הינן ברובן מגבלות הקיימות בכל חוזי המינהל, גם העירוניים. עובדה היא כי מגבלות אלה לא מביאות את ערך השוק של קרקע עירונית בחכירה לערך נמוך עד כדי בר רשות. שנית, העובדה שחוזה אינה מהוון אינה מעלה או מורידה, כשלעצמה את הזכויות המוקנות לחוכר על פיו. היוון הינו תזרים של תשלומי השכירות ולא זכות משפטית. ולבסוף, השופט נתלה בתשלום הנמוך שמשולם על ידי הקיבוצים על מנת להוכיח כי זכותם קטנה, בבחינת מי שמשלם מעט מקבל מעט. גם זו, כמובן טעות. התשלום בגין הנחלות נקבע על פי שיקולי מדיניות של מועצת מקרקעי ישראל וגובהו אינו קובע זכויות, והרי אף אחד לא יטען ששווי זכויות בשכונות עירוניות בתל אביב או סביון נמוך כיוון שהזכויות בהן הוקצו או הוונו בסכומים סמליים או נמוכים. .

עו"ד חגי שבתאי הינו מומחה לדיני מינהל מקרקעי ישראל. מחבר הספר "מקרקעי ישראל" ועשרות רבות של מאמרים, מרצה בנושאי מינהל מקרקעי ישראל, מקרקעין, תכנון ובניה ואגודות שיתופיות מעל במות רבות.